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Editoriali
Cedolare secca sui canoni di locazione
Lo schema di DLgs. n. 292-bis, approvato dalla Camera, contiene la disciplina della tanto attesa cedolare secca sugli affitti.
Questo regime fiscale, che si applica dall’anno in corso, interessa persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali che concedono in locazione abitazioni (ed eventuali pertinenze), agendo al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni. Quindi restano escluse le locazioni di immobili non abitativi, da chiunque effettuate, nonché le locazioni di abitazioni svolte da imprese e professionisti.
In concreto il nuocvo regime si realizza con l'applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF gravante sul reddito fondiario derivante dalla locazione, ivi incluse le addizionali IRPEF regionale e comunale, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione.
Per la sua applicazione è necessario esercitare una opzione, infatti la sua applicazione è rimessa alla libera scelta del locatore. Quindi il locatore potrà, volendo, attenersi alle ordinarie regole di tassazione, dichiarando il reddito fondiario, con conseguente assolvimento dell’IRPEF e delle relative addizionali liquidate su di esso, e versando le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.
L’aliquota proporzionale è pari al 21% per le locazioni del canale libero (“4+4”) e le locazioni soggette alla disciplina codicistica (es. uso villeggiatura), e al 19% per le locazioni del canale concordato (“3+2”, transitori per studenti universitari, ecc.).
Da simulazioni effettuate si è verificato che se il reddito è inferiore a 15mila euro, la cedolare non conviene.
Infatti senza cedolare secca, l’incidenza del prelievo IRPEF nel regime ordinario è pari al 19,55% (l'85% x 23%) del canone annuo di locazione se il contratto è libero (es. 4+4), e al 13,69% (59,5% x 23%) se il contratto è concordato (es. 3+2).
Volendo aggiungere al calcolo di convenienza il prelievo per le addizionali regionale e comunale, che nell'ipotesi potrebbero ammontare complessivamente all’1,5%, si arriva, con l’imposta di registro (considerata per la sola quota a carico del locatore), a un prelievo pari, rispettivamente: se il contratto è libero (es. 4+4), al 22,05% (contro il 21% della cedolare secca) del canone annuo; se il contratto è concordato, al 16,19% (contro il 19% della cedolare secca) del canone annuo.
Al crescere dell’aliquota marginale IRPEF, il beneficio legato all’applicazione del regime di imposizione sostitutiva si fa via via più conveniente. Infatti per un reddito complessivo compreso tra 28.000 e 55.000 euro (aliquota marginale del 38%), rispetto ad un prelievo pari al 34,8% del canone annuo (regime ordinario), la cedolare secca comporta, per i contratti liberi, un risparmio pari al 13,8% del canone stesso.
A.T.
22-03-11
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