Consulentia - Durata delle Locazioni ad uso commerciale - Articolo del direttore su tributi e tasse, contabilità, fiscalità

Durata delle Locazioni ad uso commerciale

Buongiorno, mi permetto di porLe un quesito in ordine ad un contratto da sottoscrivere in questi giorni per altro già verbalmente discusso e concordato. Visto il momento econimico poco felice di intesa con il conduttore che prenderà in affitto un mio locale ad uso commerciale si è concordato un compenso di gran lunga inferiore al suo valore commerciale e di fissare una durata del contratto di due anni non rinnovabili tacitamente ma di comune intesa. questo significa anche con una revisione dei compensi oggi pattuiti. Il Codice Civile prevede una durata massima dei contratti di locazione ma la durata minima è rinviata alla legge sulle locazioni 392/78 che stabilisce anche durate minime dei contratti. Nella fattispecie la mia domanda è la seguente: "si può di comune intesa fissare una durata inferiore del contratto senza rischiare che in un momento successivo il conduttore, oggi consenziente, si richiami poi a queste norme?" Cordiali saluti. G. L.

Durata delle Locazioni ad uso commerciale

a cura dell'Avv. Marco Verrini

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo non può essere inferiore a sei anni nel caso in cui gli immobili siano adibiti ad attività  industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico.

Detta durata minima è aumentata ad anni nove se l'immobile è adibito ad attività alberghiere.

E' da ricordare che la suindicata durata minima è destinata a rinnovarsi automaticamente, solamente alla prima scadenza, per un periodo di tempo equivalente, ad eccezione del caso in cui sussista uno dei motivi indicati all'art. 29 Legge 392/78 che impedisce il rinnovo automatico.

Le parti rimangono comunque libere di estendere la durata del contratto anche oltre i termini indicati dalla legge, incontrando, però, il limite trentennale imposto dall’art. 1573 c.c.

A norma dell’art 27, comma 5, L. n. 392/78, qualora nel contratto sia convenuta una durata inferiore o non sia convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia 6 o 9 anni). La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è afflitta da nullità relativa (art. 79 L. n. 392/78 ), con conseguente automatico adeguamento della durata secondo la norma sopra riportata.

L’unico caso in cui è possibile stipulare contratti di locazione commerciale con durata inferiore a quella sopra indicata è rappresentato dall’ipotesi in cui l’attività commerciale esercitata nell’immobile abbia, per sua stessa natura, un carattere di transitorietà.

In merito al significato di transitorietà la Corte di Cassazione ha interpretato il concetto di  "transitorietà" in maniera estensiva, affermando che quest'ultimo va individuato non solo in relazione al tipo di attività da eseguirsi nell’immobile, ma anche tenendo conto del particolare modo in cui l'attività stessa si atteggia in concreto come desumibile dalla volontà delle parti, tenuto conto cioè delle clausole contrattuali, e del comportamento complessivo delle parti. La Cassazione ha anche precisato che esistono attività che per loro natura possono essere considerate essenzialmente ed esclusivamente transitorie, e altre che possono essere in sè tanto di natura transitoria che non transitoria. Secondo la Cassazione vi sono casi in cui la natura transitoria dell'attività risulta non dal tipo di attività, che può restare sempre, ad esempio di natura commerciale, ma dalle particolari caratteristiche del prodotto in relazione a determinate circostanze temporali. E così può giustificare "transitorietà" della locazione la vendita di prodotti in occasione di avvenimenti specifici, o con riguardo a un complesso di determinati beni (ad esempio nel caso di fallimento o di asta pubblica), oppure ancora il deposito e la vendita di blocchi o quantità di mobili o arredamenti reperiti sul mercato (ad esempio rimanenze o prototipi). La Cassazione ha, infine, affermato che, per potersi considerare validamente stipulata una locazione come non abitativa transitoria, occorre l’espressa enunciazione della transitorietà con specifico riferimento alle ragioni che la giustificano, in modo da consentirne eventualmente la verifica in sede giudiziale.  Come si vede, la Cassazione considera rilevanti sia le condizioni oggettive, sia quelle soggettive, stabilendo principi generali che rimandano sempre, necessariamente, ad una indagine specifica di fatto. Occorrerà dunque che nel contratto venga specificata con la maggiore precisione possibile quale sarà l'attività esercitata da conduttore, quali sono i motivi che giustificano la transitorietà della locazione, in modo tale che dal contratto emerga chiaramente la volontà delle parti di escludere esigenze di stabilità. Qualora la clausola di transitorietà dovesse considerarsi illegittima si attuerebbe la sua automatica sostituzione con la durata prevista dalla legge.

Nei contratti transitori quando è solo il conduttore (occupante) che adduce motivi di transitorietà  il rischio è il passaggio automatico al 6+6 (o 9 + 9) qualora il conduttore dichiari il venir meno di tale circostanza, con conseguente impossibilità per il locatore (proprietario) di opporsi.

Per cui, qualora le parti siano intenzionate a stipulare un contratto di durata inferiore a quella legale per motivi di esigenze economiche – difficilmente qualificabili come esigenze transitorie – come ad esempio nel caso di specie in cui le parti si sarebbero accordate per un canone decisamente inferiore nei primi due anni rispetto al valore dell’immobile si consiglia, nel interesse del locatore, di evitare di fare ricorso ad un contratto transitorio.

A mio avviso si potrebbe aggirare l’ostacolo in due modi:

1) Sottoscrivere normale contratto di locazione commerciale (per intendersi con durata 6 + 6) con canone di locazione a prezzo pieno. Predisporre scrittura privata tra le parti in cui si prevede per i primi due anni di locazione un diverso ed inferiore canone. È evidente che scaduti i due anni se il conduttore non sarà in grado di pagare il canone per intero sarà lui stesso a dare disdetta dal contratto ed abbandonare l’immobile.

2) Sottoscrivere contratto di locazione della durata legale (6 + 6) con canone ridotto come da volontà delle parti e farsi consegnare raccomandata a mani ( o meglio farsi spedire raccomandata a.r.) con richiesta di disdetta dal contratto alla data del compimento del secondo anno di locazione (specificando la data precisa). Poi tra due anni se il conduttore vuole rimanere le parti saranno libere di sottoscrivere un nuovo contratto con nuove condizioni economiche.

Tutto ciò non evita comunque il rischio, che il conduttore una volta entrato nel possesso dell'immobile non paghi neppure una mensilità e costringa il locatore ad avviare una procedura di sfratto nei suoi confronti.
 

30-04-10

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