ho stipulato un contratto di locazione commerciale (bar) con la durata 4 più 4. Siamo giunti all'ottavo anno ma il conduttore ancora non decide a rilasciare l'immobile. Il contratto si è rinnovato automaticamente?
Risposta
La durata normale di un contratto di locazione ad uso commerciale è di sei anni. Per attività alberghiere la durata normale del contratto di locazione è di nove anni. Il conduttore può sempre recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, per gravi motivi e può essere pattuito contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.
Contratto di locazione commerciale: il rinnovo
Il contratto di locazione ad uso commerciale si rinnova di sei anni in sei anni (o di nove anni in nove anni per attività alberghiere), salvo che non sopraggiunga disdetta con preavviso, rispettivamente di 12 mesi o di 18 mesi. Alla prima scadenza contrattuale il contratto può, però, essere disdettato solo per i motivi di cui all'art. n. 392/78 e, cioè, se il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione (o alle attività commerciali di cui all'art. 27 della L. n. 392/78) propria, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado; se intenda ricostruire o ristrutturare l'immobile (salvo, in tali casi, il possesso della relativa concessione o licenza edilizia). Affinchè il contratto di locazione ad uso commerciale non si rinnovi alla prima scadenza, è necessario che, con preavviso di 12 o di 18 mesi, sia inviata disdetta con l'indicazione dei motivi, tra quelli sopra indicati, per il diniego della rinnovazione.
Nel suo caso, posso dirLe che il contratto se ha durata di quattro anni rinnovabili salvo disdetta, presenta una nullità sulla durata, in quanto doveva essere pattuita la durata di 6 anni. Ad ogni modo, finchè non vi è disdetta, comunicata con lettera A/R nei termini indicati dalla legge o pattuiti nel contratto, il contratto si è rinnovato automaticamente. Tenendo come base i sei anni, anzichè i quattro indicati nel contratto, il rapporto veniva a scadere nel 2001. Si è rinnovato per altri sei anni(2007) ed adesso verrà a scadere nel 2013. E' comuque consentito recedere anticipatamente dal contratto, sempre previo avviso, se sussistono gravi motivi, da esplicitare nella lettera di recesso.
Avv. S. D'Acuti
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