Recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale
Domanda
In quali casi la legge consente al locatore di recedere da un contratto di locazione commerciale prima dei sei anni di durata minima?
Risposta
La legge 392/78 prevede che, proprietario e conduttore di un contratto di locazione ad uso commerciale, artigianale ed uso ufficio, possano pattuire contrattualmente il recesso anticipato del conduttore, con un preavviso da parte dello stesso di almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere efficacia. La comunicazione deve essere effettuata con raccomandata ed in tal caso l’inquilino non ha particolari obblighi di motivare le ragioni che lo inducono a lasciare i locali. In mancanza di pattuizione è concesso al conduttore di recedere comunque, sempre con preavviso di almeno sei mesi ed a mezzo raccomandata, ma solo qualora ricorrano “gravi motivi” (Cassazione del 29.03.2006, n.7241). I gravi motivi devono devono essere afferenti a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti dopo la firma del contratto d’affitto, devono essere tali da rendergli particolarmente gravosa (anche solo per ragioni economiche) la prosecuzione del rapporto (tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento - Cassazione 10 dicembre 1996, n. 10980). Non possono dipendere da una valutazione soggettiva ed unilaterale da lui fatta circa l’opportunità o meno di continuare ad occupare quell’immobile, non potendo la sua volontaria scelta di lasciare i locali avere l’effetto di un recesso per gravi motivi. Il Tribunale di Milano, con sentenza 18.11.1996 ha ritenuto che non possono considerarsi sussistenti i “gravi motivi” di cui all’articolo 27, legge 393/78 <<qualora il recesso sia motivato da esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione della sua attività imprenditoriale, che costituisce un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore, fin dal rapporto di locazione>>. Indicare un motivo non grave equivale a non comunicarne alcuno e rende illegittimo il recesso in quanto non consente al proprietario di valutarne la fondatezza (e di poterla contestare). Naturalmente quando il recesso non è valido, il contratto continua produrre i suoi effetti (obblighi, canoni, spese condominiali, ecc.). Il recesso per gravi motivi si applica anche ai contratti d’affitto in cui il conduttore è un ente territoriale, come ad esempio la Provincia (Cassazione, sent. 28.2.2008, n.5293).
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