Recesso anticipato dal contratto di locazione uso abitativo
Domanda
In qualità di conduttore di un appartamento in fitto, stipulato in data 15/11/2007 con durata fino al 15/11/2011, chiedo se posso recedere anticipatamente con preavviso di sei mesi. Faccio presente che sul contratto al comma 4)r ecesso anticipato, non è stato indicato niente, nel senso che, non è stata cancellata ne la voce ha, ne la voce non ha. In aggiunta le motivazioni sono l'appartamento presenta i seguenti vizi non verificabili al momento della prima visita:
gli infissi lasciano passare troppa aria;
l'impianto di riscaldamento autonomo non riscalda la casa (quando la temperatura esterna va al di sotto dei 18° all'interno al massimo raggiunge i 15°;
l'impianto TV centralizzato non consente di vedere bene la televisione;
l'impianto elettrico non è a norma;
la costruzione non rispetta nessuna norma inerente il risparmio energetico;
non viene effettuata la manutenzione ordinaria per beni quali il citofono ed il cancello automatico di chiusura in recinzione.
Risposta
Premettiamo che le parti possono prevedere contrattualmente la facolta' per l'inquilino/conduttore di rescindere dal contratto in qualsiasi momento, stante il preavviso di sei mesi da inviare per raccomandata a/r. Se questa clausola mancasse, e se le parti non si trovassero comunque d'accordo sul punto, l'inquilino/conduttore potrebbe recedere anticipatamente dal contratto se non in presenza di un "grave motivo". In assenza di motivazioni valide, il contratto andra' onorato fino alla scadenza.
Definire il "grave motivo" non e' facile, visto che la legge non lo fa e si deve far riferimento alla giurisprudenza. In termini generali si deve trattare di un motivo legato ad un evento imprevisto, non dipendente in alcun modo dalla volonta' dell'inquilino, e sopravvenuto dopo la stipula del contratto. Per usare i termini adoperati dai giudici di Cassazione (sentenze 5328/07, 17416/07) i gravi motivi devono essere "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". L'esempio tipico per le locazioni ad uso abitativo e' quello del soggetto che improvvisamente ed inaspettatamente deve trasferirsi in altra citta' per motivi di lavoro non dipendenti da una sua scelta.
In tutti i casi l'intenzione di recedere deve essere comunicata al locatore esclusivamente tramite raccomandata A/R e con preavviso di 6 mesi. In caso contrario il proprietario avra' diritto a chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che il proprietario ha riutilizzare immediatamente l'immobile traendone un vantaggio (riaffittandolo subito o altro). Se il recesso e' legato ad un grave motivo esso ovviamente va riportato e documentato, altrimenti (se esso e' consentito da una clausola contrattuale anche in assenza di una giusta causa) basta comunicare la propria intenzione. Nel caso che ci occupa i vizi lamenti era presenti al momento della stipula del contratto, bisognerebbe verificare se il contratto è stato sottoscritto, con la condizione che il locaotre si impegnasse a rendere l'immobile conforme all'uso pattuito. In caso contrario, sarà necessario dimostrare che si recedere dal contratto per un vizio sopravvenuto e per i gravi motivi da Lei indicati.
Avv.Sergio D'Acuti
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